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ACQUISITION D’UN LOCAL À USAGE PROFESSIONNEL, IMPOSITION DES LOYERS OU DE LA PLUS-VALUE : FAITES LE TROISIÈME CHOIX !

Chef d’entreprise, vous souhaitez acquérir un local à usage professionnel pour y exercer votre activité ? Deux possibilités s’offrent à vous :
• acheter le bien via une SCI qui recevra les loyers et remboursera le crédit bancaire souscrit pour financer le bien ;
• ou faire acquérir la seule nue-propriété par la SCI, l’usufruit temporaire étant acquis par l’entreprise elle même.

Dans ce cadre, vous pouvez constituer :
• une SCI à l’IR (loyers lourdement imposés chez les associés, mais impôt sur la plus-value dégressif dans la durée) ;
• une SCI à l’IS (base taxable réduite des amortissements, taux d’impôt limité à 15 % ou 25 %, mais plus value taxée plus lourdement qu’à l’IR).

La seconde alternative est d’acquérir le bien immobilier en démembrement de propriété : l’usufruit temporaire par l’entreprise (50 à 70 % de la valeur du bien) et la nue-propriété par une SCI à l’IR. L’usufruit temporaire, évalué par un expert et finançable par emprunt, engendrera un coût réduit pour l’entreprise de l’ordre de 40% par rapport à des loyers.
L’acquisition de la nue-propriété assure à terme une détention de 100 % du bien par la SCI à l’extinction de l’usufruit, et le bénéfice de la plus-value économique. Cela induit toutefois de pouvoir financer son acquisition en cash ou via un crédit adossé à une épargne.

En somme, l’usufruit temporaire permet d’éviter l’imposition des loyers et la nue-propriété de profiter d’une fiscalité dégressive dans le temps en cas de plus-value à la revente du bien.

C’est un bon moyen de marier les avantages du démembrement de propriété au niveau de l’entreprise et de la SCI, avec une fiscalité avantageuse sur les plus-values.
Le résultat peut-être assez fabuleux !

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