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#CRÉDITS IMMOBILIERS : de nouvelles conditions d’octroi vont s’imposer aux banques en 2022

Acheter un bien immobilier en 2022 va devenir plus compliqué. Le Haut Conseil de Stabilité Finan­cière vient en effet de rendre obligatoires ses recommandations en matière de conditions d’octroi de crédit immobilier.

De nouvelles règles contraignantes pour les banques

Le HCSF, structure rattachée au ministère de l’Économie, a rendu obligatoires pour les banques ses recommandations applicables depuis 2020 en matière d’octroi de crédits immobiliers (Décision D-HCSF-2021-7, 29 sept. 2021 : JO 10 oct. 2021). Comme le souligne le Gouverneur de la Banque de France, l’objectif est d’édicter “des règles de protection visant à rendre l’emprunt plus sûr et à éviter les dossiers de surendettement” dans un contexte de prix immobiliers tou­jours plus élevés et de taux d’intérêt au plus bas.

Deux nouvelles règles sont désormais gravées dans le marbre. Tout d’abord, le taux d’endet­tement de l’emprunteur ne pourra plus dépasser 35 % (mensualité assurance comprise rappor­tée au revenu mensuel). Ensuite, la maturité des crédits immobiliers ne pourra plus excéder 25 ans, durée portée à 27 ans lorsque le crédit finance une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), la construction d’une maison individuelle, ou encore une acquisition dans l’ancien avec un programme de travaux représentant au moins 25 % du coût total de l’opération.

Ces règles s’appliqueront aux crédits décaissés à compter du 1er janvier 2022. Des prêts en cours de négociation en cette fin d’année sont donc déjà concernés. Les banques qui ne joue­ront pas le jeu s’exposeront à des sanctions morales ou financières. Une mesure qui devrait les inciter à être nettement moins souples à l’avenir dans l’octroi de certains prêts.

Nouveau frein à l’investissement locatif ?

On voit disparaître la notion de “reste à vivre” qui permet aux banques de prendre un risque limité en finançant des emprunteurs aux revenus importants avec une taux d’endettement su­périeur à la norme. Demain, un particulier endetté à 35% pour sa résidence principale mais disposant d’un reste à vivre de 5 000 euros ne pourra théoriquement plus obtenir un nouveau financement.

Par ailleurs, avec l’abandon du calcul de l’endettement en différentiel, prenant en compte les loyers en déduction de la mensualité de crédit, on constate déjà l’exclusion du crédit de beaucoup d’investisseurs.

Alors est-ce à dire que le HCSF vient de sonner le glas de l’investissement locatif ? Les pos­sibilités d’investir sont certainement plus limitées. Toutefois, le HCSF a accordé aux banques une marge de flexibilité avec la faculté de déroger aux nouvelles règles pour 20 % de leurs dossiers. Cette flexibilité sera réservée à 80 % aux acquéreurs de leur résidence principale. Les 20 % de flexibilité restants sont libres d’utilisation (soit 4 % des dossiers). C’est peu, mais les très bons profils continueront d’avoir accès au crédit.

Ensuite, le champ d’application de ces nouvelles laisse des zones floues. La recommandation du HSCF concerne les crédits destinés au financement d’immeubles à usage d’habitation ou de locaux mixtes, que l’acquéreur soit un particulier ou une société (SCI, SARL de famille..). En re­vanche, les autres locaux ne devraient pas être visés (locaux commerciaux, bureaux, hôtels…). Le sort des loueurs en meublés devra être précisé. Exerçant une activité commerciale proche de celle des hôteliers, ils devraient être affranchis des nouveaux critères. Nous attendons avec impatience les commentaires du HCSF sur ce sujet.

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