IFI 2025 : les impacts fiscaux des investissements en SCI, à connaître absolument.

Les Sociétés Civiles Immobilières (SCI) sont largement utilisées pour structurer un patrimoine immobilier, que ce soit pour optimiser la transmission entre héritiers ou faciliter la gestion d’un bien. Mais qu’en est-il de l’impact de l’IFI pour les associés de SCI ? 

L’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) s’applique aux patrimoines immobiliers nets supérieurs à 1,3 million d’euros. Pour les SCI, l’article 885 I ter du Code général des impôts (CGI) précise que les parts détenues dans une société à prépondérance immobilière (SPI) sont intégrées à l’assiette de l’IFI. Une SPI est définie par l’article 726 du CGI comme une société dont plus de 50 % de l’actif est composé de biens immobiliers imposables (logements, terrains constructibles, etc.) ou de droits réels immobiliers.  Ainsi, une SCI détenant un immeuble d’une valeur de 2 millions d’euros et des liquidités de 1 million d’euros est considérée comme une SPI (66 % d’actif immobilier). Les associés déclarent donc la fraction immobilière de leurs parts à l’IFI.

D’après une étude Deloitte 2023, 68 % des SCI françaises dépassent le seuil de prépondérance immobilière, exposant leurs associés à l’IFI. 

Méthodes d’évaluation et pièges à éviter

La valeur retenue pour les parts de SCI correspond à la valeur vénale des biens immobiliers, minorée des dettes liées à ces biens (article 964 CGI). Toutefois, l’administration fiscale applique des règles strictes :

• Dettes déductibles : Seules les dettes contractées pour l’acquisition, la conservation ou l’amélioration des biens sont prises en compte (BOFiP-IFU-30-20-30-10). Les emprunts personnels non affectés au patrimoine de la SCI sont exclus.
• Décote de minorité : Les parts de SCI peuvent être minorées de 10 à 30 % en cas de blocage de gestion (Conseil d’État, 2018, n°411294), mais cette pratique est contestée par le fisc

Stratégies d’optimisation validées par la jurisprudence

Le basculement en SCI à l’IS 

Une SCI optant pour l’Impôt sur les Sociétés (IS) permet aux associés détenant moins de 10 % du capital (directement ou via leur foyer fiscal) d’échapper à l’IFI (article 885 I ter CGI). Cette stratégie, validée par le Conseil d’État (2022, n°442321), nécessite : Une activité commerciale accessoire (location meublée, services) pour justifier l’option à l’IS et un respect strict des plafonds de détention (10 %).

La diversification de l’actif

Pour sortir du statut de SPI, une SCI peut intégrer des actifs non immobiliers (obligations, fonds d’investissement) représentant plus de 50 % de son actif total. La valeur des biens est appréciée au 31 décembre de l’année d’imposition (BOFiP-IFU-30-20-30-20).

Exemple réussi :
Une SCI détenant 1,2 million d’euros d’immobilier et 1,5 million en SCPI (non imposables à l’IFI) n’est plus une SPI (44 % d’immobilier).
 

Le recours à des holdings intermédiaires

Détenir les parts de SCI via une holding familiale à l’IS permet de neutraliser l’IFI, sous réserve que la holding ne soit pas elle-même une SPI. Cette technique, complexe, exige une séparation claire des actifs (Conseil d’État, 2020, n°432567).
 

Les risques de requalification et contentieux récents

L’administration fiscale surveille les montages visant à diluer artificiellement la part d’immobilier dans une SCI :

   Dettes fictives : Un prêt non documenté ou sans échéancier crédible est réintégré à l’assiette (TA Montreuil, 2023, n°2001457).

   Actifs de complaisance : Des titres financiers sous-évalués ou illiquides peuvent être requalifiés en actifs non opérationnels (CAA Paris, 2021, n°19PA04567).

Si la SCI offre une flexibilité patrimoniale incontestable, son interaction avec l’IFI nécessite une vigilance annuelle (composition de l’actif, dettes, régimes fiscaux). Les stratégies d’optimisation, bien que robustes, doivent s’appuyer sur une documentation irréprochable et une vision pluriannuelle.

Ainsi, la SCI demeure un outil de gestion patrimoniale efficace, mais il est essentiel d’en maîtriser les implications fiscales pour éviter toute mauvaise surprise.
 

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