Faut-il investir dans une résidence services sur le marché secondaire ?

Dans une conjoncture économique et immobilière instable, le marché de l'investissement locatif en immobilier géré sous bail commercial (LMNP seniors, étudiants, d'affaires ou de tourisme), tant dans le neuf que dans l'ancien, répond aux attentes des investisseurs en quête de performance, de lisibilité, d'optimisation fiscale et de notion d'investissement responsable. 

Le marché secondaire de l'immobilier géré, au-delà d'offrir des rendements élevés et pérennes associés à des risques maîtrisés, se distingue du marché du neuf en ce sens que les résidences sont d'ores et déjà en exploitation depuis des années, permettant ainsi de générer immédiatement une rente locative peu ou pas fiscalisée. Un marché encore méconnu qui fait preuve de résilience et se révèle particulièrement dynamique, offrant de véritables opportunités à ceux qui prennent le temps de s'y intéresser sérieusement.

Avec des volumes de transaction en constante évolution présentant des rendements moyens élevés (+ de 5 %), l'investissement sur le marché secondaire dans 

une résidence gérée (seniors, étudiants, d'affaires ou de tourisme) est, aujourd'hui, un incontournable à intégrer dans une stratégie patrimoniale.

Les avantages d'un marché dynamique

L'achat d'une résidence gérée sur le marché secondaire offre plusieurs avantages. Tout d'abord, il assure une rentabilité immédiate et élevée, puisque l'actif génère immédiatement des loyers, les résidences étant déjà exploitées. De plus, la rentabilité nette de charges et de fiscalité est comprise entre 3,5 et 8 %. 

Ensuite, le montant moyen d'investissement est plus accessible et plus facile à financer, avec des budgets d'acquisition oscillant autour de 100 000 € en moyenne. Le panier moyen constaté par le groupe Consultim, leader français, était, en 2023, de 95 000 €, avec une fourchette comprise entre 35 000 € et 500 000 €.

Un autre avantage du marché secondaire de l'immobilier géré réside dans l'existence d'un historique de gestion pour ces biens, ce qui permet de maîtriser les risques en se basant sur la vie de l'actif, la fiabilité et la solvabilité du gestionnaire de la résidence. De plus, ce type d'investissement répond aux nouvelles façons d'investir, en proposant des biens en résidences étudiants ou seniors, par exemple, qui font écho aux préoccupations sociétales et responsables des investisseurs.

La variété des typologies de résidences gérées proposées sur le marché secondaire permet également aux investisseurs de sélectionner le produit le plus adapté à leur budget, leurs objectifs financiers, leur sensibilité et leur appétence au risque. Enfin, les résidences de tourisme, avec leurs emplacements attractifs (bord de mer, montagne…), offrent la possibilité d'allier plaisir et rentabilité, en profitant de son investissement pour des séjours personnels ou en obtenant des réductions sur les tarifs publics des enseignes partenaires.

Le LMNP en immobilier géré : une fiscalité avantageuse et stable

Outre la rentabilité, la visibilité sur l'historique du bien et la faiblesse du ticket d'entrée, la résidence gérée dans l'ancien ouvre droit à la fiscalité avantageuse du "loueur en meublé non professionnel" (LMNP). Au régime réel, elle permet notamment d'amortir comptablement le bien immobilier et les meubles en plus de déduire les charges usuelles en matière de propriété immobilière (intérêts d'emprunt, taxe foncière, etc.) et, ainsi, d'échapper à l'impôt sur ces revenus locatifs partiellement ou totalement pour une durée pouvant être supérieure à 20 ans.

Secondaire ou neuf : des stratégies distinctes

Marché du neuf ou de l'ancien, lequel privilégier ? Les deux présentent des caractéristiques et des avantages qui vont faire écho de manière différente chez les investisseurs suivant leur profil d'épargnant. Ainsi, certains privilégieront le neuf afin de bénéficier du cadre juridique de la vente en VEFA et des garanties associées (biennales et décennales) quand d'autres opteront pour le marché secondaire afin de bénéficier d'une rente immédiate car s'agissant d'un paiement cash.

En réalité, l'arbitrage se fait souvent sur la base de deux critères : la localisation et le budget, en fonction desquels l'investisseur trouvera son bonheur sur l'un ou l'autre des marchés, voire les deux. Cependant, pour les investisseurs disposant d'un budget modeste, en ce début de 2ème trimestre 2024, alors que les taux de crédit continuent de baisser et que les rendements sont élevés sur le marché secondaire de la résidence gérée, le moment semble idéal pour y réaliser un investissement. Les rendements sont les plus élevés depuis 10 ans car ils se sont adaptés à l'évolution du marché de taux (épargnes bancaire, financière et immobilière, conditions d'emprunt) et les loyers indexés permettent une croissance continue dans le temps et une protection efficace contre l'inflation.

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